投資型國際房產：家族資產分散配置工具，用於長期財務布局策略。
過去，台灣投資人習慣將資產集中在本地市場，但在全球化與地緣政治變動加劇的背景下，投資人的全球資產分散配置策略就變得重要，不再全部都放在台灣或單一國家，而資產存在的方式，有很多種類型，債券、股票、保險、信託、不動產等。根據調查，許多人心目中最佳的投資工具，就是投資房地產。
目錄
「民眾心中最佳投資工具，以投資房地產最高，連續十年奪冠，近年許多投資人轉往海外，吹起一股海外置產風。」 –(台灣民調資料)
過去，台灣投資人習慣將資產集中在本地市場，但在全球化與地緣政治變動加劇的背景下，投資人的全球資產分散配置策略就變得重要，不再全部都放在台灣或單一國家，而資產存在的方式，有很多種類型，債券、股票、保險、信託、不動產等。根據調查，許多人心目中最佳的投資工具，就是投資房地產。
購買目的：為什麼要投資海外房產?
根據市場觀察，近十年台灣投資人將資產配置到海外主要的目的是考量，放在單一市場風險過高、租金投報不理想、而且台灣房價基期已高、人口出生率持續探底。
為尋求風險的分散，開始尋找還有人口紅利、基期低、有題材的海外房地產來投資，倒不是要取代台灣原有的投資機會。
購買國際房產，投資人首重投報與增值。房地產之所以長期被視為最佳投資工具，是因為其同時具備：
- 抗通膨能力
- 穩定現金流（租金）
- 資產保值與增值
- 可槓桿操作（貸款）
專業評估：投資海外房產跟投資台灣房產一樣嗎?
通常尋找基期低、題材多，或是現在最熱門的國家。需評估國家地區未來的增值潛力，也要清楚投資海外房產會遇到的變數及自己的風險承擔能力，要先了解及評估的事項有：
- 法規差異：
有些國家外國人購屋限制與本地人不同，投資前需完整了解當地法律，避免進退維谷。 - 建商履約：
預售屋交付風險，必須評估建商背景與履約能力，找當地前十大、上市企業、口碑佳的公司，履約能力較佳。直接購買新成屋則是另一種避險方式，可避掉不能完工的風險 - 出場規劃：
海外房產投資，別急著進，先想怎麼出，不同國家二手轉售市場差異大，除非是想長期持有或自用。
海外房產投資的風險不可避免，但可透過專業降低，需要熟識當地的專業房產顧問來協助，不同階段，需要不同專業服務。
交易成本：除房價外，要額外準備多少錢呢?
購買時也要注意各國房產交易稅費、律師費、仲介服務費、持有成本、出場成本、各項稅金的制度都不一樣，需充分了解後再投資，還有匯率的走勢，影響獲利甚鉅，要理解海外房產投資，有時賺了房價，卻賠上匯差，因此對於投資目的國家，所使用的貨幣的強勢與否及走向，是需要列入評估的，可選擇強勢貨幣如美元或緊盯美元的貨幣，如原來計畫是長期持有或選擇不換回本國貨幣也可。
後續服務：需要花錢請人管理對嗎?
投資型國際房產，首重交屋後的管理，除非自住，海外房產自己親自管理成本高，最好委託在地專業的物業代管公司，要先了解是否有提供服務的公司。有好的代管公司來管理物業，才能獲得長期服務，得到穩定的投報。
所以理智的投資人，不再只是關注毛投報率，而是要將交易成本、管理成本等加入計算，才做出是否投資的判斷。
房屋類型：投資哪類物件較好呢?
為追求好的投報，投資人會選擇以酒店式公寓預售屋為主流，預售屋的好處是直接向建商購買，建商有時會吸收部份的稅費，也有投資結合飯店經營的複合式公寓，學生公寓等物件，有統一的經營團隊，不用另外再委託其他物業代管公司。別墅類商品，則因地制宜，要考慮交屋後的出租市場，在很多地方，不像公寓那麼好出租，太過高價或獨特物件，空置率有時會較久，專業的商業房地產投資人會選擇土地、商辦或房地產基金。要看該國是否有所限制。
國家選擇：近年來較受海外投資人選擇的國家?
近年熱門投資型市場，如：泰國（曼谷）、馬來西亞(吉隆坡)等，因入門門檻低、租金投報預期較高、具人口紅利且城市持續發展，獲得不少投資人青睞。而留學或新移民多的國家，有自用的市場，或因法規較完善、市場透明、算是穩定的選擇，如：美國、英國、澳洲、日本。
收益來源：真的賺的到錢嗎?
如果有好的投資策略，加上選對市場去投資，海外房產獲利來源主要有三種：
- 租金投報：
約3%～8%（依國家不同），如初步分析的投報，都無法超越台灣的預估投報時，則不用考慮該市場的投資。 - 物件增值：
一般新興市場成長性高，常見影響增值因素有：重大工程建設、產業結構改變、聚落形成、政府重大宣示、交通改善、移入人口增加、資金避險、友善的房產投資環境、人口紅利等。 - 匯率收益：
幣值升值可額外獲利，當然匯率獲利是一體兩面，選擇主流貨幣，或與美元掛鉤的貨幣，可以減少波動。
實務上，需避開過度包裝為高投報的陷阱，避免於市場過熱進場，才能確保有達到預期的投報與增值。
評估要點：買房就看地點(Location)就夠了嗎?
一般在自己熟悉的國家城市進行房產投資，的確地點的選擇勝於一切，那是因為對於原來環境的熟悉，與資訊的掌握已夠多。
而投資海外房產，能獲得收益的核心基礎除了掌握投資物件的地點(Location)優劣外，還需要留意出手的價格(Pricing)與進場時間點（Timing）。投資前中後要留意的事項：
- 投資前：
國家與城市選擇、區域發展（交通、人口、產業）、法規與持有條件 - 投資中：
建商背景、合約條款審閱、稅務結構 - 投資後：
物業管理、出租策略、出場機制
專業支援：投資海外房產要找誰來協助？
在本地、當地都要有人提供關於交易的各項服務，且需陪伴投資人投資前、中、後的整個過程，因為各國法規的規定，房產的銷售與仲介都有一定的資格與執照才能從事，所有不會是一家業者從頭包到尾，尋求各階段的合格業者，就是海外房產投資成敗最關鍵的部分。
一個完整的海外投資，可能會接觸到下列服務機構：
- 台灣房產仲介公司：
能提供國際房產顧問的諮詢，與當地建商或代理直接合作，購買時協助，最好能提供多國比較，而非只推某一建案；業者需持有台灣不動產仲介執照、並加入產業公會等資格。 - 當地房地產開發商：
蓋房子賣給投資人的公司。選擇當地知名、財務健康，無不良紀錄、上市公司或前十大開發商，風險能有效降低。 - 該國房產代理公司：
當地房地產開發商的推廣代理，提供房產解說與推廣銷售、給投資分析，與房產購買後的衍生法律與稅務顧問等服務；業者需持有當地不動產仲介執照。 - 物業代租代管公司：
提供房子交屋、驗屋、代租、代管的服務。
以上服務公司，若缺一環，風險就大幅上升。因此，投資人投資前應先確認上述各階段，都有公司能提供，或者其中有業者已將跨國資源整合完成，將各階段服務機構都安排妥當，能提供投資前、中、後完整服務。
海外房產投資應該不要被當做目的，不是單純買一間房子，而是資產分散配置的工具，視為長期財務策略安排之一。
所以對於國際房產的配置態度，應該是平常多關注，整合服務資源，審慎的評估，好的價格出現，對的政策時機出現時再果斷出手。
